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美国房贷利率跌至50年新低 租赁市场风险正不断累积

2020-07-17 20:00:13

美国房地产现状

  根据美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)美国时间16日公布的数据,美国30年期抵押贷款利率跌破3%,为近50年以来首次;15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

  美国Leuthold Group首席投资策略师保尔森(Jim Paulsen)称:“(美联储的)政策支持史无前例,并逐渐扩散到抵押贷款市场。”他还表示,抵押贷款利率跌至新低将会推动户主进行再融资,从而可能刺激消费增加,为经济提供新的刺激。

  奇米尔对第一财经记者透露,根据居外网的海外房产询盘量数据,海外买家对美国房产的关注度在疫情期间不减反增,今年第二季度,美国房产的全球总咨询量仅次于日本。

  “我们认为这可能是美国在疫情期间房贷利率屡创历史新低,吸引了大家的关注。另外,每逢市场不确定情绪弥漫,美国房地产资产的安全港湾属性,都会再一次被认知。”奇米尔如此表示。

  另一方面,受美联储的货币宽松政策及美国经济复苏相对疲软等诸多因素影响,不少分析认为美元指数将再度进入熊市周期,截至第一财经记者发稿时为96.28,较今年3月最高时的102.9大幅下降。对于海外投资者而言,随着美元贬值,美国资产的吸引力反而有所上升。

  租赁市场风险正不断累积

  不过,从短期来看,美国房屋租赁市场存在的风险不容小视。

  三分之二的纽约居民都在租房,这使得纽约成为美国最大的房屋租赁市场,纽约的租金是全美平均水平的两倍。然而,根据社区住房改善计划(CHIP)的数据,自3月以来,纽约有四分之一的公寓房租客没有支付房租。纽约大学弗曼中心的数据显示,在纽约大约有70多万人因疫情失去了收入。

  此前美国政府公布并实施的救助计划,并没有专门针对租客的条款,而每周600美元的短期失业救济金又即将在7月底到期,除非美国国会通过新一轮的救助计划。一旦失去收入的租客得不到额外的资金援助,那么他们的房东将会面临更大的麻烦。根据当地法律,房东并不能马上就赶走没交房租的租客,况且即使赶走租客,疫情期间要找一位能按时交房租的新租客也绝非易事。

  雀巢国际(Nesteekers International)经纪人罗伯茨(Dondre Roberts)表示,一间工作室的月租以前是2600美元,现在只要2300美元,不少房东甚至提供一个月的免费房租,而且还要支付经纪人的中介费。“现在是租户的市场。”罗伯茨说。

  纽约布鲁克林区一家私人房产租赁公司老板雷黑德(Sharon Redhead)表示,旗下50多间公寓中的租户有40%都没有交6月的房租,如果这么持续下去,他可能不得不选择卖出这些公寓。

  美国格威(房地产)咨询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)在接受第一财经记者采访时称,美国不同地区和城市的房地产市场情况不尽相同,以他所在的华盛顿特区为例,住宅房价也呈现出上涨趋势,但租金整体上并没有下跌,不过商业地产方面未来可能会出现调整。

  陈宏明认为,如果购房者是刚需,则根据自己的节奏选择入场时机即可,如果单纯以投资为目的,则需要关注美国的失业率和经济复苏状况。

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